云浮

告诉你一打坏消息和一个好消息

发布时间:2018-10-18 09:51   来源:网络整理  浏览:
告诉你一打坏消息和一个好消息

1


“腰斩”这个词很吓人。但它最近常常出现!

厦门有个“白鹭郡”的联排别墅,推出百余套特价房,原价500万,现一口价278万。降价幅度超过了首付,近乎腰斩!悍然超过了公认房闹安全线:10%。

时间也有点“打脸”:正值金九银十!主角是老大哥,因为要“活下去”。

这透露出什么信息?

1? 市场向调控低头,屯地屯房,逢高出货已不现实;

2? 房子砸在手里,占的全是流动资金,必须加快回流。

办法有两个:一是卖房,相当于割肉;二是融资。但融资好做吗?

大房企还可以。来看看小的。

对有些企业,“腰斩”已然不足形容其状况之吓人了。

5月21日,东方园林“原计划发行10亿公司债,最终获准发行5000万”,仅为原计划的20分之一。

两点说明:一、不止东方园林一家获得如此待遇,有的房企发债甚至就被停掉了,不赘述;二、股价当然持续暴跌。2009年上市后不久,东方园林股价曾近230元,成为股王除权送转到8元。说“腰斩”还是在夸它。

东方园林定位为绿色地产,在股民眼里,它已从“绿巨人”变成了“绿豆”。

波德莱尔说:历史醒来了。

2

2005年,在豪哥主办的第一届中国地产金融年会上,当时的央行副行长吴晓灵演讲的主旨是:房企要从间接融资(银行贷款)向直接融资(股权及债券等)转变!

诚哉斯言!但无奈资本市场不给力。体现有二。

一是A股多年过山车,经常雄居全球股市跌幅榜前列。于今为烈!

在上周一个秋风萧瑟的晚上,炒股的你豪哥接到售楼处小妹打来的电话,说是市中心有个楼盘绿化率55%,要不要考虑下。我说谢谢,不要了。我住的地方绿化率95%。她说不可能,问住哪个(城)市。我说,股市。她默默把电话挂了,不带走一丝云彩。

二是在A股层林尽绿之中,地产股受到特别关照,似有“害人精”、“妖精”之遗风,是政策上“被绿”最狠的一类。

据权威媒体最新报道,近期A股再融资审核可能有大变动。

主要内容如下。

1?涉房上市公司再融资暂不推进审核。即:别说批准,理都不理你!


2?同享此待遇者还有环保、食品安全等五大领域。你看:除了产出雾霾的,就是做毒奶粉的。有句名言:你去哪里不重要,和谁一起去才重要。

3?跟房产沾边儿的,都有池鱼之殃。原话是:主营业务虽不属于房地产,但目前存在房地产业务的上市公司申请再融资,为防止募集资金变相用于房地产业务,暂不推进审核。

3


不说股市了。看看行业内怎么说?

有个地产研究院,每个月给出一份房企融资报告。兹选今年标题如下:

1月:渠道“大瘦身”,海外融资井喷。

2月:银行停贷!融资收紧!地产商已走向“断头台”。

3月:融资额继续降!境内债权股权通道定向放松。

4月:创9个月融资高潮,但仍缺钱!缺钱!缺钱!

5月:融资总额Down到底!楼市变局马上来!!

6月:触底反弹,永续票据再现,恐成利润“黑洞”。

7月:海外银团贷款“重磅”加持,融资仍不乐观。

8月:爬坡艰难!地产商“换血”自救!

折腾了多半年,9月是不是好点了呢?

No!他们又给大家讲个“鬼故事”,叫“9月房企融资大跳水!”

据其统计,9月份40家房企融资总额443.11亿元,相当于四块地王钱。跌破“黑五月”最低值451.17亿元,环比亦减少26.48%。再创2018年全年度历史新低。

从渠道来看,除公司债有所增加以外,其余融资方式均下降。从成本来看,高居不下,普遍在7%-8.5%。

为数不多的亮点,多为“围魏救赵”或“曲径通幽”的创新型融资,如长租公寓资产证券化,阳光城和泰禾,各发了10亿左右。当然,还有转让项目子公司股权。


4


千难万难之下,豪哥做了一个梦,有关春天的梦。想起以往10年那花下樽前的岁月。用一个字来形容,那就是“爽”。


那时候买块地,配资基本1:1,头部房企甚至付地价30%即可。项目运转效率好(俗称“高周转”), 就不用再花啥钱了,收的就是净利润。

施工阶段,可让施工单位先垫资,房子起到一定规模,销售证就下来了,开始预售(拿证再卖都算老实的了!),然后用购房款给建安公司付款(此时能付建安款的,也是好人了!)。整个建房过程,相当于从建安公司和购房者处获得了无息贷款。四证齐全后,银行的开发贷款也就下来了。

但是,从2016年年底开始,调控直指杠杆融资,房企主流融资模式难以为继。豪哥的梦也醒了。

其中特别要求银行严查资金违规购地。如上海明令规定:买地资金来源应为合规自有资金,什么银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等,一律从土地市场走开。后来南京、广州、重庆等大地主亦跟进。

于是,2018年第一季度出现壮观景象:几乎所以土地买卖,开发商都必须用自有资金成交,很多已经谈好的项目,因为没有银行贷款而搁置。

2018年,进一步禁止银行理财资金注入资管计划为房企拿地输血,严查开发贷的审批和去向。开发贷款利率从4.7%上浮30%?50%,达到7%左右。

金九银十本是丰收的日子,但今年与股市同绿。

在“少收了三五斗”之外,又有两个骇人的消息,从“路边社”传出。一是广东建议逐步取消预售制,这是要斩草除根式去杠杆;二是仇保兴建议:征收空置税。仇这个人可不简单,曾任住建部副部长和杭州市长。

所以,你也就能理解郁亮的狠话和孙宏斌的感叹。前者说“没有现金流支持的利润不算利润”,后者说“安全第一”。

豪哥觉得他们不是做戏。因为事实摆在那儿。


看市场端,大型房企销售规模虽不断上行,但存货周转率下行,变现能力减弱,快速回款知易行难。


看资金面,虽然央行降准1%,释放流动性资金7500亿,房企融资渠道的重重防火墙,大部分资金无法流入房地产开发领域,那水不解你的渴。

5

那么,房企真没活路了吗?也未必。

自古逢秋悲寂寥,我言秋日胜春朝。

现在说说好消息。

一、融资难对大型名牌房企影响有限。

拥有品牌效应的信用背书,除了加快资金回笼,还可以拓宽融资渠道,进而进行多元化探索。

二、即使是非头部房企,也不是一点机会没有。令豪哥惊诧的是,2018年如此困难,竟然也会至少三家xiao房企实现香港上市!他们的名字是正荣、弘阳和大发。听起来有像做豆浆机和货运的是不是?

以貌取人不对,以名取人更不对。拿大发来说,据财联社报道,该企业去年销售43亿,剑指五年3000亿。相形之下,恒大弱爆了!

三、有司调控的目的,不是把大家憋死。所以,关上门的同时,会打开窗。

倒逼之下,房企会寻找更多、更稳健、更市场化、更国际化的融资渠道。今年4月,有司发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,重点支持权益类资产证券化产品(ABS),试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

豪哥曾在美资大行供职一位好朋友这样说:房地产的冬天:证券化的春天?当然,他用的不是感叹号,而是问号。这说明这个问题还需研讨。

而困局之下,牛人还是有滴。但不是房企,而是金融家,比如上市承销商。一家名为建银国际的投行,包揽了上文提到的三家房企的IPO事宜。

豪哥准备近日邀请其到京一叙,当然,还有其它地产和金融界大咖。大家如有兴趣,可报名参加这个思想盛宴。

说是盛宴,一则请的人牛,二则讲的内容实在,主要是案例精讲。条分缕析,庖丁解牛。

正所谓:地产三分国,金融八阵图。侧畔千帆过,前头万木春。

《第10届中国不动产投融资(APIC)暨2018中国地产金融案例峰会》

时间:2018年11月5日

地点:北京 富力万力酒店

惊喜:购票参加有千元大礼


嘉宾和议题扫码详见H5





1?地主家的余粮和底牌

2、由范冰冰道歉信的语病想到反腐治本

3、昨夜上海,夜壶被轻轻拿起?

4、从芯片到疫苗,我的国和人怎样变好,或不坏?

5、“地产爱因斯坦”破产记

6、“收拾”姚振华的理由应该是什么?

7、高人高论:买房的11个理由

8、我们等的是靴子,却掉下来一块大石头

9? 从马英九的春联想到帝都的地名

10?芳华逝去,小刚醒来

11?寻龙记

12?单车女孩和中国房价的秘密

13?用什么来治愈你的买房FOMO症?

14?金地“例外”论

15?贝壳之战,没有主角

16?龙湖再跃起的25个密笈

  • 今日排行
  • 本月排行
  • 总排行榜