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京限竞房一年去化不足三成 5000亿货值库存压顶

发布时间:2019-05-25 05:40   来源:网络整理  浏览:
京限竞房一年去化不足三成 5000亿货值库存压顶

  5000亿货值库存压顶 京限竞房一年去化不足三成

陆肖肖 摄

陆肖肖 摄

  华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李未来 北京报道

  一面是限竞房库存压力凸显,一面却是限竞房地块的持续供应,导致北京“限竞房”的去化困难。

  5月17日,北京市规划和自然资源委员会挂牌出让3宗土地,挂牌起始价超80亿元,三宗地块分别位于大兴亦庄经济开发区和怀柔,其中亦庄两宗为限竞房用地,另一宗非限竞房用地则位于怀柔新城。

  自从2016年年底以来,“限房价、竞地价”地块一直都是北京土地供应的主流。过去三年,北京出让了95宗商品房住宅地块,其中限竞房地块高达92宗。

  过去一年,限竞房项目供应达到高潮,中原地产研究中心统计数据显示,2018年6月10日至2019年5月7日,北京合计入市限竞房项目49个,供应住宅套数达33427套,而网签数据合计仅9438套,去化率不足三成。

  中原地产首席分析师张大伟表示,2019年入市的限竞房有望超过6万套,从整个北京市场来看,5000亿元货值的限竞房库存压顶,后续将留给购房者更多的选择。

  扎堆入市

  进入4月,北京青龙湖板块限竞房项目集中亮相,作为北京限竞房较为集中的区域,青龙湖吸引了万科、首开、金地、龙湖四大开发商。

  2017年6月22日,龙湖+国开东方+万科+首开联合体以56.1亿元的价格拿下熙湖悦著项目地块;2018年7月4日,金地以17.5亿元的价格将其竞得金地·大湖风华地块,溢价率41.13%;2018年9月13日,首开以11.5亿元的底价拿下首开·熙悦观湖项目地块。

  上述三个限竞房项目的商品住房销售均价均不超过37245元/平米,且最高销售单价不得超过39107元/平方米。均不配建保障房,但要执行“90/70”政策。

  这三个限竞房都已经开放了售楼处。据了解,金地大湖风华主推的89㎡三室两厅精装房的销售总价在330万-350万元之间;首开熙悦观湖主推的89㎡三室两厅两卫精装户型总价约300万-320万元;龙湖熙湖悦著主推的83平米三室两厅户型总价约290万元。

  记者了解到,青龙湖位于北京房山区,上述3个限竞房项目分布在青龙湖公园周边西六环外,距离最近的房山地铁线也有近10公里的路程,交通较为不便。

  事实上,北京不少限竞房因为位置偏远、转手条件严苛等原因,去化一直较为缓慢。

  中原地产研究中心统计数据显示,2018年6月10日至2019年5月7日,北京合计入市限竞房项目49个,供应住宅套数达33427套。而网签数据合计仅9438套,平均网签均价为49075元/㎡,网签面积98.9万㎡,以网签面积计算,北京限竞房项目网签完成率仅25.2%。虽然网签数据相对滞后,但整体看,实际销售比例依然仅约40%。

  2018年年底,《华夏时报》记者走访了北京孙河、丰台等区域楼盘发现,与普通楼盘相比,限竞房项目由于销售条件严格(设置均价和最高单价上限),且业主购买后五年内不能出售,因此格外受到“冷落”。

  以孙河别墅区为例,2017年5月,天恒联合中粮和旭辉以45.75亿元的价格拿下孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地,楼面地价5.13万元/平米,该地块商品住房销售均价不超过67516元/平方米,且最高销售单价不得超过70892元/平方米,相比周边的龙湖景粼原著、首开琅樾等“非限竞房”项目,其2018年7月份入市后销售情况并不理想。

  孙河区域某别墅项目销售人员告诉记者,该项目成本太高,利润空间有限,对于业主来说,5年内限售,并不是很好的选择。

  或增加不限价地块供应

  2019年年初,一直以“限房价、竞地价”为主要土地出让模式的北京,新年伊始挂出了两宗不限价地块,均位于朝阳区孙河乡。

  针对这两宗地块放松限价的影响,易居研究院智库中心研究总监严跃进曾分析称,孙河地区不限价出让土地不能理解为限价政策的退出。但随着此等宽松类的信号出现,很大程度上也有助于后续房企预期的调整。反过来也可以看出,因为没有限地价,所以未来房价上涨的可能性相对是加大了,这也要求后续关注此类不限价土地入市的影响。

  事实上,在这两宗土地之后,北京市土地供应还是以“限房价、竞地价”模式为主。

  张大伟表示,北京限竞房项目已经普遍性降价10%左右,即使在这样的促销力度下,北京新建住宅市场依然萧条。整体看,目前北京新房市场实际销售的平均签约数量也不足45%。值得关注的是,限竞房分化非常明显,除了少数位置优越项目外,大部分面临很大的去化难题,甚至亏损。

  张大伟还表示,相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推向市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常慢。而且随着后续供应量的继续上升,已经开始的价格战或许会升级。

  也有业内人士指出,“限竞房”使得住房变得越来越多元,保障和满足了城市刚需和刚改中中低收入群体的住房需求,但是因为限竞房的流通性被限制,因此在市场上遇冷,政府在以后的土地供应中可能会混合推出“限竞房地块+不限价地块”,这样可以丰富北京商品房市场的供应和产品的梯度。让不同需求的人都能在市场上寻找到适合自己的产品。

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